DIYの家主になる:michael boyerのヒント

ちょうど始める人のために、プロセスはどれくらい難しいのですか?例えば、新しい家主はどんなタイプの許可を得るべきですか?

コストを抑えるために、家主はどのような一般的なメンテナンスを行うべきですか?

専門家が持ち込まれる必要がある場合、財産に対する効率的で手頃な修理は、家主にとっては問題になる可能性があります。これに最も近づける方法についてアドバイスをしていますか?

長期間の借家者のために、財産の内装と外装を塗装するなど、化粧品の保守をどのくらい頻繁に計画する必要がありますか?

家主が改善などの賃貸物件に関連するものを書き留める税法がありますか?

新しい家主が賃貸物件を購入する際に起こす最大の間違いは何ですか?彼らはテナントを選ぶとき?彼らが所有物とテナントを管理するとき?

テナントの売上高を制限する最良の方法は何ですか?

不動産を借りることを考えていますか?許可から保守までのどこから始めるべきかを知ることは難しいかもしれません。しかし、家主になることは、収入を補完したり、新しいキャリアパスを開拓しようとしているスマートなDIYerにとって、大きな一歩です。私たちは物件を借りるために実際に何が起こっているかを知るために、物件管理のためのすべての家主のガイドであるマイケル・ボイヤーと一緒に座りました:ムーブインからムーブアウトへのベストプラクティス。

それ自身の家主であるという利点の1つは、他の分野よりも入国の障壁が少ないことです。たとえば、戸建て住宅などの所有物を所有し、自分で賃貸する場合は、免許を持つ不動産ブローカーまたは不動産管理者である必要はありません。

居住用不動産を所有するDIYの家主(4ユニット以下と定義)は、免許が必要かどうかを確認する必要があります。たとえば、一部の都市でレンタルライセンスまたは許可が必要な場合があります。また、適用される州のビジネスライセンス要件を確認することもお勧めします。

多くの場合、初回の家主にとって大きな障壁は、賃貸物件を購入し、適切なものを選択する資本と信用を得ていることです。このトピックは、最近出版された本「物件管理のためのすべての地主の手引き:移動から移動へのベストプラクティス」で詳しく説明されています。

有益なビジネスを営むには、DIYの家主は、手すりの固定やトイレタンクのフラッパの交換など、定期的なメンテナンス作業を塗装、清掃、コーキング、および処理する用意が必要です。これらの小さなアイテムは非常に多くなるので、配管業者や請負業者などの誰かに電話をかけなければならないたびに、費用効果がないかもしれません。

しかし、どんな取引でも高度に熟練する必要はありません。私の見解では、小規模なDIYの家主はジェネラリストであり、メンテナンスのスキルと習慣の面で平均的な住宅所有者と同等でなければなりません。すべての仕事をアウトソーシングし、不動産管理者を雇う家主もいますが、私の本はDIYの家主のためのものです。

良い請負業者は常に家主のチームの一員になるでしょう – 問題はそれをいつ、どのように使いこなすかです。

特に配管工事や電気工事などの特別なスキルを必要とする大規模で複雑な仕事を雇うことは、空き時間や自分の時間を考慮して雇う方が効率的です。

適切な参照と必要なライセンスを持つ有資格請負業者を選ぶことが重要です。

次に、書面の範囲があることを確認して、あなたと請負業者の両方が、何が行われるのか(説明、スペック、計画、材料などを含む)について同じページにあるようにします。私の見解では、仕事の詳細な範囲は、より良い。

最後に、どのように請求されるかの基本と、コストプラス見積もりと固定価格入札の違いを理解してください。

優れた請負業者を選択し、作業範囲と支払条件の両方が明確であることを確認した場合は、問題が少なくても仕事が正しく行われる可能性が高くなります。

能動的なメンテナンスプログラムは非常に重要です。私の本では、DIYの家主が習得すべき主なスキルを説明します。ペイント、コーキング、ドリルの使用です。絵画はおそらく1番です。

あなたは本当に塗料から多くの価値を得る。一般的に競争の激しい賃貸市場にいることを覚えておいてください。賃貸の申請者が新しく塗装されたインテリアとよくできた外装を見れば、長期的なテナントが得られる可能性が高くなります。優れたメンテナンスは競争優位性です。

ペインティングの頻度は変わることがあります。複数年のテナントが移動した後、私は一般にユニットの内部を再塗りたい。他の時間は、1年またはそれ以下の短い借用のように、私はユニットに手を触れるかもしれません。私は自分の本で「ターンアラウンド」(次のテナントのためにユニットを準備するプロセス)のガイドラインを共有しています。ターンアラウンドはDIYの家主が本当にユニットを輝かせる場所です。

外側については、私は4〜4年の外観を5〜7年の間隔で描いています。多くはあなたの気候と外見の種類によって異なります。

はい、賃貸物件から通常の費用と必要な費用をすべて差し引くことができます。私の本は、新しい家電、不動産税、保険、または簡単な清掃用品であるかどうかを問わず、これらの経費を追跡して賃貸料やその他の収入を相殺する方法をカバーしています。いくつかの複雑な税法がありますので、新しい家主はIRSフォーム “スケジュールE”を見てください。大半の大半の家主費用を分類しています(フォーム1040に提出されています)。私の本は基本的な税金をカバーしていますが、詳細や複雑な質問のために、私は本の素晴らしい仲間であるStephen FishmanのEvery LandlordのTax Deduction Guideもお勧めします。

家主となることは主に人と財産を管理することであり、両方のカテゴリに初期の落とし穴が2つあります。

プロパティの選択が重要です。最高の家主であっても、悪い地区や不完全な建物を修復することはできません。これが私の本の賃貸物件の選択に関する全章を持っている理由です。

テナントの選択は非常に重要です。問題のあるテナントは、賃貸料を支払うことなく、または悪化する(財産に損害を与える)ことなく、迅速に問題を解決することができます。したがって、前向きな審査に費やされた努力は、ストレスとお金を節約できます。

新しい家主のための別の一般的な落とし穴は、彼らの賃貸ユニットを改造することです。所有権の誇りは素晴らしいですが、あなたのレンタルはテレビ番組や雑誌の普及ではないことに注意してください。公正な賃貸条件 – ハイエンドではなく、ショールームの条件を目指してください。贅沢な仕上げはほとんどの家賃を命令することはほとんどなく、耐久性が劣る場合もあります。

大部分の家主の仕事はテナントの転勤にあるため、テナントを長期間雇用することができれば、仕事は減ります(通常、あなたの利益は増加します)。

ここに私が長いテナントに関連する3つの大きなテーマがあります。

a)テナントの満足度は、保持には重要です。歩道をしっかりと守り、草刈りをし、テナントの懸念に対応している場合は、騒音や漏れた蛇口であれば、テナントをずっと長く保つことになります。些細な煩わしさや不便さが人々を追い払うことがよくあります。だから、テナントの満足に気を配ってください。

b)テナントに大きな価値を提供することで、テナントが遠ざかるのを防ぐことができます。あなたが最高のサービスと最高の価格を持っているなら(そして、私がこの市場の下で私のレンタル料金を値上げしたい理由)、テナントが離れることに対するインセンティブが少なくなります。

c)独特であることも助けになる。テナントの視点からレンタルについて考えてみましょう。若干異なるものを提供している場合は、テナントが移動しにくい可能性があります。それは便利な場所、特別な言葉(私はペット許可のように)、または単に彼らの子供や犬のための隔離庭にすることができます。

人生の変化によってテナントは最終的に移動することになりますが、適切な方法で数年間保有することができます。テナントがあなたの住宅ローンを払い戻す一方で、家賃はしばしば上昇します。あなたが財産を管理し、良いテナントを保つことができるならば、家主は素晴らしい “ゆっくりとした”戦略になることができます。

人々が気づかないかもしれない財産を借りて管理することには多くのことがあります。この道を考えている人にあなたのアドバイスは何ですか?潜在的な家主が期待すべき一定の開始予算があるか?

不動産を借りることを考えている人は、おそらくいくつかの要因について考えなければならないでしょう。

まず、家主があなたのライフスタイルに合っていることを確認してください。それは、スポーツを見たり、趣味を追いかけるのではなく、週末にユニットを見せることを意味するかもしれません。

次に、購入したい物件について慎重に考えてください。あなたが引き付けるテナントの種類とメンテナンスの任務は、賃貸物件の場所とタイプによって決まります。たとえば、よく管理されているコンドーム(私の本では奥地でコンドミニアムを借りることをお勧めします)は、あなたが要求の厳しい職業であれば、より良く働くかもしれません。しかし、より古い四重奏は、非常に便利で、柔軟な勤務時間を持つ人にとって適しているかもしれません。

第三に、戦略を持っている。最良のものを買い求め、期待しているのは計画ではありません。あなたの賃貸単位を分けることができるものを考えてみましょう。それはより低コストの賃貸単位(およびDIYの家主がコストを下げることができる)かもしれません。また、柔軟なリース期間、理想的な場所、清潔なユニット、洗濯機や乾燥機などのアメニティ、リベラルなペットポリシー、より応答性の高い管理など、さまざまなものを提供できます。これらの問題を最初から考えてください。

予算上、それは本当に変わる可能性があります。私は全国のインターネットフォーラムで活動しており、老朽化し​​た錆びたベルト地区で10,000ドルからサンフランシスコで数百万ドルに販売​​されている米国全土の賃貸物件を見る。あなたの市場、あなたのニッチを知り、毎月プラスのキャッシュフローを生み出す財産を見つけようとします(すべての経費で計算します)。

まず、オーナー以外の占有されている賃貸物件の20%の前払いに直面します。しかし、あなたは、二重などの2〜4単位の財産で、買い物や生活のような面白いことをすることができます。その後、あなたはあなたの戸建て住宅のような低い支払いオプションを手に入れます。現在の家を借りて別の家に移動する人もいます。また、不動産を借りている場合は、修理と引当金(壊れたパイプ、破損した電化製品、新しい屋根のような長期的な設備投資をカバーするため)を差し控えたいと考えています。

マイケル・ボイヤーの新しい本「物件管理のためのすべての家主ガイド:ムーブ・インからムーブ・アウトへのベスト・プラクティス」(Nolo、Amazon、および全国の書店で入手可能)を読むことができます。

著者について

Michael Boyerは、大学の教授および弁護士であり、いくつかの小さな財産を所有する家主です。彼は管理と法律の大学院の学位を取得しています。また、10年以上の経験を積んだ成功した自営業者です。彼はアラスカ州ジュノーに家族とともに住んでいます。

その他のリソース

保証金から賃​​貸借契約までのすべての州の規則を含む、家主の法的権利と責任に関する詳細は、Nolo.comの「地主」セクション(http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/landlords)をご覧ください。